某商品住宅小區內臨小區外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用,該商品住宅小區居民向房地產估價師咨詢房地產價值變動情況.1.若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值發生減損,其主要原因是(    ).A.道路擴寬后,交通發生變化    B.綠地率發生變化C.公共配套設施發生變化    D.土地形狀發生變化2.著房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值增值,其主要原因是().A.噪聲和污染程度發生變化    B.土地形狀發生變化C.人口密度發生變化    D.出行便捷程度發生變化3.房地產估價師認為測算房地產價值變化額度的正確思路是(    ).A由于住宅小區用地條件發生變化,按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度B.以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度C.用市場法分別測算出城市道路擴展前后房地產的價值,相減得出房地產價值變化額度D.用路線價法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產價值變化額度

某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產開發公司擬取得該宗土地。出讓文件規定可以分期開發，該開發公司擬用滾動開發的模式進行房地產開發，具體計劃詳見下表。由于開發規模較大且擬采用新的施工技術方案,預計實際開發成本比社會平均開發成本低100元/m2.目前住宅需求旺盛,預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲.現該開發公司委托房地產估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價.房地產估價機構在選用假設開發法進行估價時,用現金流量折現法進行測算.1.房地產估價師確定現金流量折現法技術路線,正確的做法是(    ).A.對三期開發的土地分別估價,將各期凈現金流量分別折現至當期開發活動起始點B.對該宗地整體估價,將各期凈現金流量分別折現至各期開發括動起始點C.對該宗地整體估價,將各年凈現金流量折現至整個開發活動起始點D.對該宗地整體估價,對各期開發投資分別計息至各期開發活動結束點2.在確定開發完成后的房地產價值時,應采用(    ).A.目前住宅市場價格B.未來住宅市場價格,折現至估價時點C.各期開始銷售時的市場價格,分別折現至估價時點D.各期各年銷售時的平均市場價格,分別折現至估價時點3.在確定開發成本時,應采用(  ).A.該開發公司測算的開發成本    B.現時的客觀開發成本C.各期銷售時的客觀開發成本    D.各期開發時的客觀開發成本4.在計算扣除項時,除開發成本、管理費用外,還應包括(    ).A.銷售費用、銷售稅費和開發利潤B.銷售費用、銷售稅費和所得稅C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費D.銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

甲公司以每平方米建筑面積8000元的價格從乙公司購得一棟建筑面積為5000m2的寫字樓,隨之辦妥了權屬轉讓手續,又花費10萬元在該寫字樓墻涂飾了本公司的標志.1.至此為止,正常情況下,若設甲公司的實際花費為c,則(    ).A.c小于4000萬元    B.c等于4000萬元C.c等于4010萬元    D.C大于4010萬元2.之后,上級令甲公司出信寫字樓,這期間寫字樓市場價格未發生任何變化,設此時該寫字樓的售價為P,在正常的市場條件下,P最可能的取值為(    ).A.P小于4000萬元     B.P等于4000萬元C.P大干4000萬元小于4010萬元    D.P大于4010萬元

某酒店一樓有一空調機房,建筑面積為250m2.空調主機于1990年購入,當時的購入價為500萬元,同型號空調主機現行市價為458萬元.現該空調主機已累計折舊225萬元,市場價值為250萬元,拆除費用5萬元.如改換新式空調主機(其他配套設備不需改動),則購置、安裝新式空調主機和機房改造費用為700萬元,新式空調主機的占地面積50 m2,節約的200m2面積可以提供160m2的營業面積供出租.酒店經理委托估價師提供改換空調主機和置換空調機房用于出租的經濟分析.估價師經調查得知,將部分空調機房置換用于出租不違反規劃要求,附近酒店一樓出租的年客觀凈收益為每1m2營業面積4000元,出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問:1.若不考慮新舊空調主機的年運營費用、折舊年限等的區別,改換空調主機的凈支出為(  )萬元.A.530    B.472    C.455    D.4502.如報酬率為5. 25%,則至少霈簽訂(  )年的租約,方能確保在該租期內能夠通過置換空調機房回收改換空調主機的凈支出.A.7    B.8    C.9    D.10

某街道旁的一個商業門面房，建筑面積148 m2，現為餐飲門面，比較陳舊也無空調及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當前單價為3000元／m2，該街道上類似規模的新裝修、備有空調和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元／m2，現經測算知將該商業門面裝修改造為其街道上帶空調和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費用為500元/m2，另需交納的裝修改造手續辦理費用為2220元。現有一個買家希望以3000元/m2的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當前交易的合理價格范圍應該是多少？為什么？

某企業一幢4層辦公大樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業，用途為商務辦公，現因該企業無力償還債務，債權人申請以拍賣變現方式執行債務清償。若進行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術路線。

甲公司在某市街道旁的一幢2層老式自用辦公樓已停用，其用地與乙公司一塊倉儲用地毗鄰。甲地塊面積為1250m2，乙地塊為3680m2；經分別采用市場法測算，甲、乙兩地塊的單價分別為4500元/m2和4100元／m2，現甲、乙兩公司經協商，確定將兩地塊合并后轉讓給某開發商，某開發商欲受讓該地塊后開發一綜合性商務寫字樓。采用假設開發法原理測算得合并后地塊單價為4800元/m2，土地合并、用途變更等轉讓準備手續費為120萬元。作為估價師你如何確定兩地塊合并后地價增值額及其轉讓準備手續費用在甲、乙兩家問的分配額。

某商品房交易估價，評估人員采用比較法估價，收集了四個近期交易成交的案例資料如下。1.若從中選取3個案例作為可比實例,則下面四組中,第(    )組可以作為可比實例.A.ABC    B.BCD    C.ACD    D.ABD2.若對各案例測算出的比準價格結果按簡單算術平均結果處理,則按比較法評得的評估對象估價結果為(  ).A.2457元/m2    8 2653元/m2C.2822元/m2    D.2997 元/m23.若對各案例測算出的比準價格結果按加權算術平均結果處理,且案例B的權重定為0.4,其他兩個比準價格的權重均定為0.3時,則按比較法評得的評估對象估價結果為(    ).A.2433元/m2    B.2638元/m2C,2849元/m2    D.2861元/m24.對于舊有房地產估價中確定建筑物經濟壽命與折舊,遇到以下情況:建筑物建成后10年補辦了土地使用權出讓手續,其經濟壽命早于土地使用權年限而結束時,應按(  )計算折舊.A.土地使用權年限      B.建筑物經濟壽命C.建筑物尚可使用年限    D.建筑物已使用年限加上土地使用權剩余年限

【案例3－6】A市××路××苑A021、A022、A023、A024、A025五套涉案公寓估價結果報告（節選）一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象1．物質實體狀況物質實體狀況詳見下表：2．權益狀況根據××省××檢察院提供的資料顯示，估價對象房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙公司所有。現已被司法機關扣押。【糾錯】缺區位狀況描述。四、估價目的為司法機關確定估價對象在估價時點的市場價格提供參考依據。五、價值時點根據委托鑒定書確定估價時點為1999年1月1日。【注意】屬于回顧性估價，所以價值時點在過去六、價值類型估價對象的價格是依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）以及國家、地方制定和發布的關于房地產估價的相關法律、法規、政策計算的估價對象在估價時點最可能形成或成立的公開市場價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開并不具有排他性。七、估價依據（略）八、估價原則本次估價在遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據合法原則、最高最佳利用原則、替代原則、公平原則。【糾錯1】不是抵押報告不用謹慎原則。【糾錯2】缺估價時點原則。九、估價方法針對估價對象的特殊性和估價目的，本公司及時組織估價項目小組，深入細致地分析和研究了委托人提供的相關資料和情況，同時組織人員進行實地查勘及市場調查，走訪當地房地產中介、開發企業、管理部門等，基本了解了從20世紀90年代初到2006年海南省A市房地產市場整個演變和發展過程。海南省1993年的房地產熱過后至2000年期間的開發項目極少，因此估價時點的有關房地產開發的成本、稅費、開發利潤等資料無法收集，成本法無適用的條件；但是當初的存量房較多，房地產租售市場較活躍，我們通過查閱A市房屋檔案館檔案資料，采集到了距離估價時點1年期間與估價對象處在同一供求圈內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產的有關租售的資料，因此具備采用市場法和收益法的條件，故本報告采用①市場法和②收益法對估價對象進行評估。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法又稱收益資本化法、收益法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的方法。收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值。十、估價結果估價對象在估價時點（1999年1月1日）最可能形成或成立的公開市場價格為：總價：1225667元大寫：人民幣壹佰貳拾貳萬伍仟陸佰陸拾柒圓整單價：l973元/㎡【糾錯】估價報告不應出現“可能”字樣。十一、估價人員（略）【糾錯】應叫注冊房地產估價師十二、協助估價人員（略）十三、實地查勘期（略）十四、估價作業期2006年10月25日至2006年11月5日。

××區××號房地產抵押價值評估結果報告（節選）一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價目的為委托方向中國工商銀行××分行申請確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。四、估價對象（略，詳見技術報告）五、價值時點本次價值時點委托方未作特別要求，估價人員根據《房地產估價規范》規定，以評估人員現場勘查之日二零一一年五月二十五日作為本次評估對象的價值時點。【注意】給出價值時點的理由，非常好，值得學習。六、價值定義本次評估估價對象的房地產抵押價值。房地產抵押價值為抵押房地產在價值時點2011年05月25日的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。市場價值是指估價對象在公開市場標準及滿足估價的假設和限制條件下，于價值時點2011年05月25日所具有的客觀合理價值。法定優先受償款是指假定在價值時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。【注意】在2013教材前叫價值定義，2013教材改版后叫“價值類型”七、估價依據（略）八、估價原則（略）【注意】結果報告二級標題顛倒順序不要算錯誤九、估價方法（略，詳見技術報告）十、估價結果估價對象建筑面積55. 82m2，規劃用途為住宅，在符合本報告價值類型和滿足本報告假設與限制條件的前提下，采用收益法測算的市場價值為14 178元/m2，采用市場法測算的市場價值為13 822元／m2，采用算術平均法最終確定估價對象于價值時點2011年05月25日扣除房地產估價師知悉的法定優先受償款后含地價及相關轉讓稅費的抵押價值為￥781 480元，大寫人民幣柒圓整，單價14 000元／m2。【注意】抵押報告考慮優先受償款很好！【注意】分別給出兩種估價方法的計算結果，再給出算術平均值，非常規范！【糾錯】人民幣大寫錯誤十一、變現能力分析1．估價對象的通用性、獨立使用性和可分割轉讓性分析(1)通用性分析估價對象的合法用途為住宅，鋼混結構，面積適中，樓齡短，維護良好，周邊居住氛圍較好，市場交易中較為常見，市場流動性較好，通用性較好；(2)獨立使用性分析估價對象為成套居住物業，功能完整，不存在其他共用權人對估價對象使用的限制，也不存在地役權、通行權、公共空間等對估價對象獨立使用的影響，其獨立使用性較強。(3)可分割轉讓性分析估價對象為成套居住物業，辦有獨立的產權證，有獨立的使用空間，不可分割使用、轉讓，估價對象的公共配套設施和水電等亦不宜分割使用、轉讓。2．價值時點最可能實現價格與評估的市場價值的差異程度分析假定在價值時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現的價格一般比公開市場價格要低，大約為市場價值的70%～80%，與評估的市場價值的差異程度大約在20%～30%。3．估價對象變現時間長短分析經估價師調查，住宅類物業的處置期限一般為1～3個月。估價對象為居住物業，建成于2007年，目前為自用，保養維護較好，且由于估價對象位于××區繁華地區，地理位置與交通便捷度較好，居住氛圍濃厚，周邊服務及其它配套設施齊全，故較易于處置。故在當前市場條件下，估價對象預計變現時間為1個月。4．估價對象變現稅費和清償順序說明本次抵押權人可得價款為拍賣或變賣估價對象的最可能價格減去法定優先受償款和拍賣或變賣發生的稅費之后的余額。在本次估價中根據估價人員所掌握的資料和情況，未發現估價對象在價值時點之前已設立法定優先受償權利，故在價值時點估價人員所知悉的法定優先受償款為零。抵押房地產變現的稅費種類和數額與處分抵押房地產的方式有關。目前，抵押房地產的處分一般采用拍賣方式，拍賣抵押房地產的稅費明細見表3-9。本次估價變現所得價款按下列順序清償：(1)支付處分估價對象發生的費用；(2)支付處分估價對象發生的稅金；(3)償還抵押權人債權本息及支付違約金；(4)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；(5)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追償不足部分。十二、風險提示1．估價對象可能因區域規劃、功能定位、市政建設、交通條件、生態環境、使用狀況等因素變化導致抵押價值減損。2．估價對象可能因房地產市場變化、國家宏觀政策和經濟形勢變化、房地產相關稅費和銀行利率調整等因素導致估價對象的抵押價值減損。3．估價報告使用者應合理使用評估價值。關注處置房地產時快速變現對估價對象抵押價值帶來的影響；關注估價報告出具之后至抵押登記期間是否會出現法定優先受償權利。4．本估價報告使用者應定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。十三、注冊房地產估價師（略）十四、協助估價的人員（略）十五、實地查勘期2011年5月25日至2012年5月26日。十六、估價作業期2011年05月25日～2011年07月19日。

甲房地產估價機構(以下簡稱甲機構)于2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告,銀行據此發放了抵押貸款.2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產時實現的價格比甲機構當時的評估價值低很多,銀行認為甲機構存在高估,并委托乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價.請問:1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產市場狀況2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述

【教材案例2－5】××酒樓房地產市場價值評估技術報告（節選）一、估價對象描述與分析（一）估價對象實物狀況描述與分析本次估價對象坐落于××市××區××路×號，建筑物為鋼混結構五層樓房，建筑面積為2691．94㎡，土地使用權面積965．89㎡，土地使用權類型為出讓，用途為商業，終止日期為2044年1月7日，該宗地位于××路與××道交口的東南側，屬于街角地，東鄰××住宅樓，南鄰××酒樓，西臨××路，北臨××道，土地形狀為較規則的矩形，地勢平坦，地質狀況良好，土地開發程度為“七通一平”（紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內場地平整），現狀容積率為2．787，根據××市中心城區商業用地級別屬于三級地區，該地區為××市著名的“××”風貌建筑保護區。該樓始建于19××年，由意大利籍建筑師××設計，具有濃郁的意大利建筑風格，以硫缸磚做砌體，是××市著名的“××樓”。//2004年進行了整體翻建，翻建后該樓保留了原建筑的外檐風貌，建筑格局為敞開式，其二～五層為回廊式設計，設有共享空間。首層酒吧及大廳共設散座105個，頂層設有20座，其余樓層全部為單間，一層至五層整體共可容納281人同時就餐。現由委托人作為酒樓經營使用。目前維護、保養、使用狀況良好。房屋所有權人和土地使用權人均為甲公司。裝修及設備設施：大堂：墻面干掛黃色石材，裝飾古文物，菲律賓實木異型吊頂，地面鋪米黃色石材，局部鋪亂紋銹石；立柱貼菲律賓木貼板；單間：耐火磚隔斷墻，刷乳膠漆，部分墻面裝飾古文物，異型石膏板吊頂，地面鋪高檔石材；花梨木實心門及銅制門，實木窗；衛生間：墻面鑲瓷磚，鋁扣板吊頂，石制洗手盆，TOTO潔具；照明：吊燈（老式裙邊玻璃燈罩，部分為鹿角）、汽燈（裝燈泡）、射燈、牛眼燈照明；樓梯：石材踏步，鐵藝欄桿，木扶手；操作間：墻面鑲瓷磚，鋁塑板吊頂，地面鋪防滑大理石，不銹鋼灶具；設備、設施：中央空調，煙感報警系統，上海三菱電梯一部，食品電梯五部。（二）估價對象權益狀況描述與分析（略）（三）估價對象區位狀況描述與分析（略）二、市場背景描述與分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估價方法適用性分析估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地查勘后，根據估價對象的特點和實際狀況，采用如下方法進行評估：1．根據估價人員掌握的資料，考慮到該估價對象為營業性房地產，可以產生收益，所以選用收益法作為第一種估價方法。所謂收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價人員搜集估價對象收入和費用的資料估算銷售收入，然后扣除銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤，得到年凈收益，選用適當的報酬率及適宜的計算公式，求出估價對象的收益價格。2．根據《房地產估價規范》中的規定，對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，在同一供求圈內與估價對象類似的房地產市場交易量較少，所以選取成本法為第二種估價方法。根據估價人員搜集有關土地取得成本、開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤等資料，測算重新購建價格，然后測算折舊，最后用土地重新購建價格加上建筑物的重新購建價格再減去建筑物的折舊，求出估價對象的成本價值。3．對上述兩種方法所得結果進行綜合，確定最終的估價結果。【糾錯】采用成本法的理由勉強，“在同一供求圈內與估價對象類似的房地產市場交易量較少”是不選用市場法的理由，而并不是不選用市場法就只能去選擇成本法。五、估價測算過程（一）收益法1．主營業務收入和主營業務成本、稅金根據統計信息，2005年××市正餐服務業主營業務利潤率為38．37%，根據委托人提供的財務數據，主營業務收入為3212．5萬元，主營業務成本和稅金1553．8萬元，主營業務利潤率為51．63%，二者相差13．26%，為其裝飾文物的特色經營所帶來的超額商業利潤，考慮到同檔次酒樓主營業務成本和稅金標準差距不大，根據市場平均主營業務利潤率計算其主營業務收入為2521．17萬元。主營業務收入＝1553．8萬元÷（1－38．37%）＝2521．17萬元2．管理費用和財務費用管理費用主要包括每年的用水、電、氣、房產稅、管理人員的工資福利費，通過委托人提供的資料和估價人員的調查，平均費率為主營業務收入的3%；財務費用主要為資金的運營費用按主營業務收入的6%計算。管理費用＝2521．17萬元×3%＝75．64萬元財務費用＝2521．17萬元×6%＝151．27萬元【糾錯】有了房產稅，缺城鎮土地使用稅的計算說明。3．求取銷售費用主要包括銷售過程中所發生的廣告宣傳費、銷售人員的工資等，按主營業務收入的5%計算。銷售費用=2521．17萬元×5%＝126．06萬元【糾錯】銷售費用按主營業務收入的5%，取值無依據。4．求取商業利潤估價人員對周圍同等檔次的餐飲酒樓進行調查，其中部分采用代理經營方式（就是由產權人提供經營場所、裝修和運營資金，由代理經營者進行經營，年終根據收入情況進行分成，一般收入超過3000萬，不超過4000萬，按收入的11%～15%；收入超過2000萬，不超過3000萬，按收入的8%～10%），本次計算中收入已達到2500萬，故本次取中值9%計算商業利潤。商業利潤＝2521．17萬元×9%＝226．9l萬元5．求取凈收益（A）凈收益＝主營業務收入－主營業務成本和稅金－管理費用－財務費用－銷售費用－商業利潤＝2521.17－1553.8－75.64－151.27－126.06－226.91＝387.49（萬元）由于本市比較注重餐飲，有濃厚的飲食文化，隨著人民整體生活水平的提高，本市餐飲市場正以每年10%左右的速度增長，未來發生較大變化的可能性較低，根據觀察估價對象2005年全年的經營狀況良好，基本天天爆滿，但其經營場所有限，已無擴展空間，未來大幅增長的可能性較小，且本次評估目的為增加注冊資本，考慮到謹慎性原則，故將該計算的凈收益確定為每年的凈收益。【糾錯】不是抵押估價，不用謹慎原則，凈收益確定應是最可能估計值。6．報酬率（Y）由于該估價對象所在區域有較深的歷史文化背景，企事業單位都將該地區作為辦公首選，周圍有各種不同風格的酒樓，集聚效應較好，在該地區經營風險較小，采用安全利率加風險調整法，結合估價人員的經驗求取報酬率，最終確定其報酬率為9%。【糾錯】確定報酬率9%無具體計算過程，確定理由不充分。7．收益年期（n）的確定該估價對象土地使用性質為出讓用地，商業用地法定最高出讓年期為40年，尚可使用38年，建筑物為重新翻建的鋼混結構，經濟耐用年限為60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以確定收益年期為38年。8．房地產價值的測算選用計算公式：其中V—房地產價格；A—房地產的年凈收益；Y—房地產的報酬率；n—房地產的未來可獲收益年限。將以上各項數值帶入公式，最終經過計算，確定房地產價值為4142.59萬元。單價：15388．86元/㎡。【糾錯】在最終確定收益價格時，未說明出讓合同屆滿無償收回土地使用權時，對收回的建筑物不予補償的前提。（二）成本法基本公式：舊房地價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊＝土地取得和開發成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發利潤－建筑物的折舊1．土地的取得和開發成本（1）土地取得和開發成本由于估價對象所在地區土地成交實例較少，估價對象土地為掛牌出讓方式取得，取得時間為2004年1月8日，出讓價格為l140萬元（包含市政大配套費用），購買時需繳納3%的契稅。故本次評估采用其出讓價格，對其進行期日、使用年期修正，確定土地取得和開發成本。土地取得成本＝1140×（1＋3%）＝1174．2（萬元）（2）期日修正根據××市地價指數，2004年1月至2005年底，商業三級土地價格上漲了35%。（3）使用年期修正商業用地法定最高出讓年限為40年，尚可使用38年，采用安全利率加風險調整值法，結合估價人員的經驗求取報酬率，最終確定其報酬率為8%。年期修正系數＝［1－1/（1＋Y）^n］/［1－1/（1＋Y）^m］其中：Y表示土地報酬率；n表示宗地剩余使用年限；m表示法定最高出讓年限；代入公式計算，土地年期修正系數：0.992。【糾錯】確定報酬率8%取值依據不充分。（4）宗地修正后價格修正后價格＝土地取得成本×（1＋期日修正系數）×年期修正系數＝l174．2×（1＋35%）×0．992＝1572．49（萬元）樓面地價＝1572．49萬元÷2691．94㎡＝5841．48元/㎡2．求取建筑物的建造成本（1）建安工程費用由于估價對象屬于風貌建筑、建造標準較為特殊，參照××市現行建筑工程概預算定額和類似工程造價，結合委托人提供的估價對象工程預算和裝修情況，經測算、修正，最終確定建安工程費用為：3500元/㎡。（2）紅線內配套、增容費用根據××市配套、增容費用標準，達到估價對象的現行狀況需450元/㎡。（3）設備設施費用估價對象投入的中央空調、載人電梯、食梯、各種造型燈具，價格約合400元/㎡。【糾錯】造型燈具屬于動產，計算房地產價值時不應包含動產。（4）專業費用專業費包括可研、規劃、咨詢、策劃、勘察、設計、監理、評估等費用，因估價對象為老式風貌建筑，設計費較高，故按建安工程費、紅線內配套增容費、設備設施費之和的5%，則專業費用＝（3500＋450＋400）×5%＝217．5（元/㎡）建筑物的建造成本＝3500＋450＋400＋217．5＝4567．5（元/㎡）3．管理費用管理費用是為管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，費率為3%，取費基數為土地取得成本和建筑物建造成本，分別計算：管理費用（土地）＝5841．48×3%＝175．24（元/㎡）管理費用（建筑物）＝4567．5×3%＝137．03（元/㎡）【糾錯1】管理費率3%無取值依據。【糾錯2】成本法計算缺其他工程費和開發期間稅費的計算。4．投資利息投資無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息，因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。土地使用權取得在開發期初一次性發生，建筑物的開發成本和管理費用在開發周期內均勻投入，開發期為1年，相應期限貸款利率為5．58%。投資利息（土地）＝5841．48×5．58%＋175．24×［（1＋5．58%）1/2－1］＝330．78（元/㎡）投資利息（建筑物）＝（4567．5＋137．03）×［（1＋5．58%）1/2－1］＝129．47（元/㎡）【糾錯】土地投資利息的計息期應為1年，而不是0.5年。【糾錯】投資利息計算基數中缺銷售費用部分的計算。5．銷售費用銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需要的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費、銷售人員的工資和福利費等。按開發完成后價值的5%計算。【糾錯】銷售費用5%取值無依據。6．銷售稅費銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由開發商（作為賣方）繳納的稅費。包括銷售稅金及附加，含營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等。稅費比率為5．55%按開發完成后價值的5．55%計算。7．開發利潤開發利潤是在正常條件下開發商所能獲得的平均利潤，參考類似物業并結合估價對象本身為歷史風貌建筑的特點，確定直接成本利潤率為25%。開發利潤（土地）＝5841．48×25%＝1460．37（元/㎡）開發利潤（建筑物）＝4567．5×25%＝1141．88（元/㎡）8．重新購建價格經測算土地、建筑物的重新購建價格為：土地重新購建價格＝土地取得和開發成本＋管理費用＋投資（樓面地價）利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發利潤＝5841．48＋175．24＋330．78＋5%×土地重新購建價格＋5．55%×土地重新購建價格＋1460．37＝（5841．48＋175．24＋330．78＋1460．37）÷（1－5%－5．55%）＝8728．75（元/㎡）建筑物重新購建價格＝建筑物建造成本＋管理費用＋投資（單價）利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發利潤＝4567．5＋137．03＋129．47＋5%×建筑物重新購建價格＋5．55%×建筑物重新購建價格＋1141．88＝（4567．5＋137．03＋129．47＋1141．88）÷（1－5%－5．55%）＝6680．69（元/㎡）9．建筑物的折舊估價對象建成于2004年底，投入使用1年時間，注冊房地產估價師經過實地查勘，認為維修保養狀況較好，成新率應定在95%～100%之間，由于建筑物經濟耐用年限為60年，而商業用地最高出讓年限為40年，該宗地尚可使用38年，考慮到謹慎原則，采用直線法按土地使用年限確定成新率為95%，二者綜合確定其成新率為95%，折舊率為5%。建筑物的折舊＝6680．69×5%＝334．03（元/㎡）建筑物現值＝建筑物重新購建價格－建筑物的折舊＝6680.69－334.03＝6346.66（元/㎡）10．估價對象房地產單價房地產單價＝土地重新購建價格＋建筑物現值＝8728．75＋6346．66＝15075．41（元/㎡）（三）綜合兩種方法確定房地產價值兩種估價方法測算結果比較相近，因此采用算術平均法求取最終價格。最終房地產單價＝（15 388.86＋15 075.41）÷2＝15 232.14（元/㎡）房地產總價值＝房地產單價×建筑面積＝15232.14×2691.94＝41004006.95≈4100（萬元）六、估價結果確定根據目前××市房地產市場發展狀況及估價人員所掌握的資料來看，上述估價對象測算結果符合實際情況。估價對象于估價時點的估價結果確定為4100萬元人民幣，大寫金額為：肆仟壹佰萬元整。【糾錯】缺單價。

李某有一處房產,其《房屋所有權證》記載的建筑面積300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權,土地使用期限至2060年9月30日.李某于2009年2月將該房屋改為商店并經營,于2009年6月以3000 元/m2的價格將其賣給張某.由于融資的需要,張某于2010年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值,估價結果為2300元/m2.請問:1.張某認為該估價結果偏低,你認為應如何解釋該估價結果的合理性2. 2011年7月該房屋被列入征收范圍,國有土地上房屋征收決定公告頒發日為2011年7月30日,乙房地產估價機構受征收人委托進行國有土地上房屋征收估價,估價結果為2800 元/m2.張某認為該估價結果偏低,因2011年4月征收的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2.你認為應如何解釋該估價結果的合理性

三、請指明下列房地產估價報告其中的13處錯誤，（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分）房地產抵押評估報告估價項目名稱：××市開發區××路××號房地產抵押價值評估估價委托人：××有限公司估價機構：××房地產估價有限公司注冊房地產估價師：×××（注冊號：×××）×××（注冊號：×××）估價作業日期：2012年10月1日至2012年10月8日估價報告編號：××估字[ 2012]第××號【糾錯1】封面中應為“估價報告出具日期”而不是“估價作業日期”。目錄（略）致估價委托人函（略）【糾錯2】“致估價委托人函”應放在“目錄”前。注冊房地產估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）估價結果報告一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象估價對象為××市開發區××路××號的房地產，房屋所有權人和土地使用權人均為××有限公司，房地產權證號為：××號，房屋用途為工業，建筑面積為15000平方米；土地用途為工業用地，使用權類型為出讓，終止日期為2052年10月13日，土地使用權面積為25000㎡。【糾錯3】缺估價對象是否有他項權、是否有共有權情況說明。估價對象位于××市開發區××路與××大道交叉路口的西北角，土地形狀較規則，開發程度較高，區域內達到“七通一平”（通供水、通排水、通電、通風、通路、通煤氣、通熱、土地平整），公共配套齊全。（土地其他情況略）【糾錯4】“七通一平”中不包含“通風”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應為“通風”而應為“通信”。估價對象包括兩棟建筑物，具體情況如下：一號車間：單層，鋼結構，建筑面積10000㎡，建成于2002年，2011年進行了電力改造，尚有11萬元工程尾款未結清，層高16.5m，普通水泥地面，彩鋼板頂棚，彩鋼板墻面，照明、水、電配套設施齊全，養護情況良好，可正常使用。二號車間：單層、鋼結構，建筑面積5000㎡，建成于2002年，層高8m，目前出租給其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、頂棚、墻面、設施及養護情況等與一號車間相同。（建筑物其他情況略）四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。【糾錯5】估價目的應放在估價對象之前。五、價值時點本次估價的價值時點為2012年10月13日。【糾錯6】價值時點未說明確定理由或者說價值時點應為估價作業日期內某時點，通常為注冊房地產估價師現場查勘之日六、價值定義本報告提供的價值是估價對象在現狀合法利用下于價值時點的市場價值。（價值內涵略）【糾錯7】價值定義表述錯誤，應為估價對象假定未設立優先受償權利下的價值扣除法定優先受償款后的余額。七、估價依據（略）八、估價原則（略）【糾錯8】估價依據應在估價原則后，或估價原則應在估價依據前。九、估價方法（略）十、估價結果估價人員經過實地查勘和分析測算，確定估價對象在符合本報告估價假設和限制條件下于價值時點的房地產市場價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。估價對象于價值時點房地產估價師知悉的法定優先受償款為：人民幣0萬元（大寫：人民幣零萬元整）。因此，確定估價對象的房地產抵押價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價：6444元／㎡。十一、估價人員（略）【糾錯9】缺實地查勘日期。十二、估價作業日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估價報告應用的有效期（略）十四、估價對象變現能力分析（略）【糾錯10】缺估價對象風險提示。估價技術報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象權益狀況描述與分析（略）三、估價對象區位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析1．××市宏觀經濟發展狀況××市近年經濟快速發展，2012年GDP同比增長12%，財政收入同比增長9%，固定資產投資規模增長15%。（其他經濟發展情況略）2．××市房地產市場發展狀況××市2012年房地產市場十分活躍，市場呈現量價齊增態勢。全年住宅成交量同比增長90/0，寫字樓成交量同比增長12%，商業物業成交量同比增長5%，住宅成交價格同比上升12%，寫字樓成交價格同比上升10%，商業物業成交價格上升16%。【糾錯11】缺估價對象此類工業房地產狀況過去、現在及未來變化趨勢分析。五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）成本法測算過程1．土地取得成本采用市場法計算同類用途出讓土地使用權價格為1300元/㎡。（測算過程略）土地取得成本= 1300×25000= 3250（萬元）2．建設成本(1)建筑安裝工程費 當地同類標準層高的單層鋼結構廠房建筑安裝工程費單價為2600元/平方米。（依據略）  建安工程費= 2600×15000= 3900（萬元）【糾錯12】兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費不應相同或者說應該有區別。(2)勘查設計和前期工程費勘察設計和前期工程費為建筑安裝工程費的9%。（依據略）勘查設計和前期工程費=3900×9% =351（萬元）(3)基礎設施建設費基礎設施建設費為每平方米建筑面積290元。（依據略）基礎設施建設費= 290 ×15000= 435（萬元）【糾錯13】缺公共配套設施建設費或者不計算公共配套設施建設費的理由。(4)其他工程費其他工程費為每平方米建筑面積130元。（依據略）其他工程費=130×15000=195（萬元）(5)開發期間稅費開發期間稅費為每平方米建筑面積210元（依據略）開發期間稅費=210×15000=315（萬元）(6)建設成本建設成本=3900+351+435+195+315=5196（萬元）3．管理費用管理費用比率一般按4%計算（依據略）管理費用=5196×4%=207.84（萬元）【糾錯14】管理費用的取費基數錯誤，應為土地取得成本和建設成本之和。4．銷售費用銷售費用比率一般按3%計算（依據略）銷售費用= (3250+5196)×3%=253.38（萬元）【糾錯15】銷售費用的取費基數錯誤，應為開發完成后的房地產價值。5．投資利息計息期按一年計算，利率按6.15%計算。（依據略）投資利息=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用）×6.15%=(3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15=547.79（萬元）【糾錯16】投資利息中銷售費用應為開發完成之前發生的，開發完成時發生的銷售費用不應計算利息。6．銷售稅費銷售稅費一般為銷售價格V（即開發完成后的價值）的5. 65%。（依據略）銷售稅費=V×5.65%7．開發利潤項目成本利潤率為15%。（依據略）開發利潤=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×15%=(3250+5196 +207.84+253.38+547.79) ×15%= 1418.25（萬元）銷售價格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發利潤+銷售稅費=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發利潤+銷售價格×5.65%銷售價格=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發利潤）／(1-5.65010) =(3250+5196+207.84+253.38 +547.79 +1418.25)／(1-5.65%) = 11524.39（萬元）8．折舊根據實地查勘建筑物的完損程度和使用年限確定建筑物的成新率為90%。（確定過程略）房地產現值為：11524.39×90% =10371.95（萬元）取整：10372萬元單價：10372/15000= 6915（元/㎡）（取整）【糾錯17】折舊計算的基數應為建筑物重新購建價格，不應為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。（二）收益法測算過程式中A——年凈收益；Y——報酬率；g——年收益遞增率；n——收益年限。【糾錯18】抵押價值評估應遵循謹慎原則，不應采用凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價格。1．測算年凈收益年有效毛收入=月租金×12×收益總面積×出租率+其他收入年運營費用=維修費+管理費+稅金+保險費+其他費用（物業管理費、水電費等）年凈收益=年有效毛收入-年運營費用(1)年有效毛收入該地區同類工業廠房以建筑面積計算的租金為1.5元／（㎡天）（不包括物業費、水電費），空置率為5%。（依據及測算過程略）年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)=1.5×365×0.95= 520.13(元／12)【糾錯19】年有效毛收入計算時未考慮收租損失。【糾錯20】年有效毛收入計算未說明是否有其他收入。(2)年運營費用1)營業稅及附加包括營業稅、城市建設維護費、教育費附加，占租金有效毛收入的5.5%。營業稅及附加=520.13×5.5%=28.61（元／㎡）2)房產稅房產稅占租金有效毛收入的12%。房產稅=520.13×12%=62.42（元/㎡）3)維修費維修費為5.2元／m2。（依據及測算過程略）4)管理費管理費占租金有效毛收入的3%。（依據略）管理費=520.13×3%=15.6（元／㎡）5)保險費經測算，保險費為10.39元／㎡。（依據及測算過程略）【糾錯21】應說明年運營費用構成項目的確定理由或內涵。(3)年凈收益    年凈收益=有效毛收入-營業稅及附加-房產稅-維修費-管理費-保險費=520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39=397.97(元／㎡)【糾錯22】抵押價值評估遵循謹慎原則，應說明凈收益是保守估計值。2．確定報酬率Y 經測算，報酬率為7%。（依據及測算過程略）3．確定收益逐年遞增比率g 經測算，估價對象凈收益每年遞增1%。（依據及測算過程略）4．確定尚可收益年限n 估價對象為鋼筋混凝土結構，其耐用年限為60年，該房地產建成于2002年，則建筑物剩余使用年限為50年，再根據委托人提供的估價對象《房屋所有權證》、《國有土地使用證》和《土地使用權出讓合同》，土地使用權終止日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權。按照《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)的規定，建筑物耐用年限長于土地剩余年限時，應當按土地剩余年限計算。因此，估價對象尚可使用40年，即收益年限n為40年。【糾錯23】估價對象在結果報告中描述為鋼結構，與鋼筋混凝土結構矛盾。

三、下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答，每個錯誤對應1個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分）房地產抵押估價報告估價項目名稱：××股份有限公司位于××市××產業園××路××號房地產抵押價值評估估價委托人：××股份有限公司估價機構：××房地產估價有限公司注冊房地產估價師：×××（注冊號：×××）×××（注冊號：×××）估價作業期：2011年9月18日至9月27日估價報告編號：××估字[2011]第××號【糾錯】封面中應是“估價報告出具日期”而不是“估價作業期”。目錄（略）致估價委托人函（略）【糾錯】“致估價委托人函”應放在“目錄”之前。注冊房地產估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）估價結果報告一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。四、估價對象1.估價對象范圍估價對象為位于××市××產業園××路××號生產基地的3幢建筑物及其占用的土地使用權，總建筑面積為12263.24平方米，土地面積為8860.06 平方米。納入本次抵押的估價對象包括房屋的所有權和所占用的土地在剩余使用期限的使用權，以及確保其正常使用功能不可分割的基本設備設施和裝修。2.估價對象概況（1）位置及環境狀況（略）（2）建筑物狀況估價對象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結構，層高4.5m，建筑面積均為6100平方米；第3幢為動力中心，一層磚混結構，層高3.5m，建筑面積為63.24 平方米。建筑物外墻均為深灰涂料，內墻涂料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地面；水電衛齊全，塑鋼門窗。估價對象整體保養狀況較好。（3）土地狀況估價對象房地產所在宗地開發程度已達到“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內場地平整）。估價對象宗地形狀規則，地勢平坦，地質狀況良好。3.權利狀況（1）房屋所有權情況（略）（2）土地使用權情況（略）（3）他項權利狀況根據委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》和《法定優先受償權利情況證明》顯示，至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權利登記，即估價對象法定優先受償款為0。根據估價人員實地查勘情況，估價對象房地產中第2幢車間已出租，由于委托人未提供相關租賃合同，估價對象在價值時點的租賃價格不詳，故本次評估未考慮估價對象租約對房地產價格的影響。【糾錯】估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。【糾錯】估價對象描述中，“至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權利登記，即估價對象法定優先受償款為0”不對，一是法定優先受償款不僅包含尚未注銷的他項權利，還有拖欠建筑工程款和其他法定優先受償款，二是法定優先受償款是價值時點的而不是“至價值時點”這段時間內的。類似錯誤在估價結果中也有：“估價對象至價值時點的法定優先受償款為0”。五、價值時點2011年9月14日，與實地查勘日一致。六、價值類型房地產抵押價值等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。【糾錯】“假定未設立法定優先受償權利下的市場價值”說法錯誤，應為“假定未設立法定優先受償權利下的價值”。七、估價依據（一）國家和地方政府相關法律法規（略）（二）房地產估價技術規范和標準1.《房地產估價規范》。2.《房地產抵押估價指導意見》。3.《城市房地產抵押管理辦法》。【糾錯】嚴格講，在估價依據中，《城市房地產抵押管理辦法》應放在“國家和地方政府相關法律法規”中。（三）估價委托人提供的有關資料1.《房屋所有權證》。2.《國有土地使用證》。3.委托人提供的其他有關資料。（四）估價機構實地查勘、市場調查獲得的資料（略）【糾錯】估價依據中缺《房地產估價基本術語標準》。八、估價原則（略）九、估價方法房地產估價方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法和基準地價修正法五種方法，估價人員遵循估價原則，根據估價對象的特點和估價目的，結合領近地區市場狀況調查和估價對象實地查勘情況，在認真分析研究所掌握的資料基礎上，最終選用成本法與收益法兩種方法進行評估。（方法定義略）【糾錯】估價方法中缺少選用成本法和收益法的理由。十、估價結果估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，遵循估價原則，在進行實地勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項因素，結合估價對象特點和使用現狀，按照科學的估價程序，選用比較法和收益法進行測算，最終確定估價對象在價值時點2011年9月14日假定未設立法定優先受償權利下的市場價值為人民幣330126萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優先受償款為0。估價對象房地產抵押價值為人民幣330126萬元（大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整）。【糾錯】估價結果中“選用比較法和收益法進行測算”錯誤，應是“選用成本法和收益法進行測算”。【糾錯】嚴格講，在估價結果中“本著獨立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價原則”重復且最好說明有謹慎原則。【糾錯】估價結果中缺少單價表示或者未說明不列單價的理由。十一、估價人員（略）【糾錯】估價結果報告中缺少“注冊房地產估價師”及其親筆簽名。十二、估價作業期（略）十三、估價報告應用的有效期（略）【糾錯】估價結果報告中缺少“實地查勘期”。十四、風險提示（略）十五、變現能力分析（略）估價技術報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象區位狀況描述與分析（略）三、估價對象權益狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）成本法成本法是求取價值對象(注:嚴格說應為估價對象)在價值時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其基本公式為：房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊房地重新購建價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤1.土地取得成本采用成本法和基準地價修正法評估土地使用權價格，同時考慮買方應當負擔的相關稅費后，土地取得成本為7836797元（測算過程略）。2.開發成本開發成本主要包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發期間稅費、不可預見費。（1）建筑安裝工程費建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用、安裝工程費用、設備設施費、裝飾裝修工程費用等。1）建筑物建安費根據《關于發布××市建筑安裝工程2011年1季度造價指數的通知》，鋼混結構建筑物建安綜合造價為1150元/平方米，包括建安造價、基礎工程費、設備設施安裝費、裝飾裝修工程費等。則：估價對象建筑物建安費為12263.24×1150=14102726（元）【糾錯】成本法計算中，建筑物建安費中第3幢建筑物應按磚混結構造價計算。【糾錯】成本法計算中，建安費應根據《關于發布××市建筑安裝工程2011年2季度造價指數的通知》計算，而不是1季度的造價指數。（因為價值時點為2014年9月14日）2）附屬工程費附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價對象為工業廠房，用于生產。根據工業建筑設計和規劃要求，結合現狀，結合確定估價對象附屬工程費按建筑面積分攤計65元/平方米，則附屬工程費為795204元。建筑安裝工程費為上述兩項之和，即14102726+795204=14897930（元）。（2）勘察設計和前期工程費1）勘察設計費按造價的6.23%計算，為928141元。（依據：略）2）前期工程費按建筑面積計122元/ 平方米，共計1496115元。（依據略）上述兩項合計為2424256元。【糾錯】成本法計算中，開發成本（建設成本）中缺“其他工程費”。【糾錯】成本法計算中，開發成本（建設成本）中缺“基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發期間稅費”的計算。（3）不可預見費根據房地產市場狀況及開發項目的規模，不可預見費一般為開發成本為1%～3%，本次評估確定其比率為3%。前述（1）、（2）項之和的3%，為446938元。【糾錯】成本法計算中，不可預見費取3%未說明依據或理由。3.管理費用管理費用為前述各項之和的3%，為768155元。（依據略）4.銷售費用銷售費用通常按照開發完成后的房地產價值的一定比率來測算，但估價對象為專業廠房，由業主自行委托設計，故本次不考慮銷售費用。5.投資利息投資利息是指在房地產開發完成或者實現銷售之前發生的所有必要費用應計算的利息，開發期為0.75年。（依據略）利息率取價值時點同期銀行1年期貸款利率6.56%。假定土地取得成本、勘察設計費、前期工程費和開發期間稅費在開工前一次性投入，開發成本中建筑安裝工程費、附屬工程費、不可預見費以及管理費用、銷售費用在開發期內均勻投入，則：投資利息=（土地取得成本+勘察設計和前期工程費+開發期間稅費）×[（1+利率）開發年限-1]+（建筑安裝工程費+附屬工程費+不可預見費+開發期間稅費+管理費用+銷售費用）×[（1+利率）開發年限/2-1]=829443（元）6.銷售稅費銷售稅費為銷售收入的5.85%，另當地新建非住宅交易綜合服務費為11元/平方米，則：銷售稅費=P×5.85%+11×12263.24（依據略）【糾錯】成本法計算中，銷售費用不考慮的理由不正確或應考慮銷售費用。7.開發利潤根據××市生物醫藥行業平均利潤率的調查和估價對象實際情況，取平均利潤率，為15%，則：開發利潤=（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費）×成本利潤率=（27203519+P×5.85%+11×12263.24）×15%注：開發利潤計算中的27205319元是土地取得成本、開發成本（建設成本）、管理費用、銷售費用、投資利息之和。【糾錯】成本法計算中，開發利潤率取值不能依據××市生物醫藥行業平均利潤率，而應依據此類工業廠房開發建設的平均利潤率水平。【糾錯】開發利潤計算中，成本利潤率計算基數中不應有“銷售稅費”一項。8.估價對象房地產重新購建價格的確定房地產重新購建價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤解得：P=34539073元9.建筑物折舊的確定建筑物折舊=建筑物重新購建價格×（1-成新率）。經計算，建筑物折舊為1410273元。（測算過程略）10.成本法評估結果確定房地產價格=房地產重新購建價格-建筑物折舊=34539073-1410273=33128800(（元）則：房地產單價=33128800÷12263.24≈2701（元/平方米）（二）收益法1.基本原理收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。房地產收益為有限年期的收益法公式為：V=A/Y[1-(1+Y)-n]式中，V為房地產價格，A為房地產凈收益，Y為房地產報酬率，n為房地產收益年限。2.測算過程本次評估采用房地產出租方式計算房地產年凈收益。公式為：房地產年凈收益=房地產年總收益-房地產年總費用（1）確定房地產年總收益房地產年總收益是指出租房地產在正常情況下應取得的持續而穩定的客觀年收益，包括租金收入、保證金和押金利息收入。根據估價人員對估價對象所在區域類似房地產出租情況的調查（調查結果表略），結合確定估價對象平均租金為每月20元/平方米，正常空置率為1%，租金損失率為1%，則房地產年總收益為：20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)【糾錯】收益法計算中，房地產年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入。【糾錯】收益法計算中，租金內涵未說明或者說確定房地產年總費用項目構成未說明理由。（2）確定房地產年總費用1）管理費結合估價對象具體情況確定管理費費率為1.5%（依據略），則年管理費為：2884608×1.5%=43269（元）2）維修費維修費按房屋重置價格的2%計算（依據略），估價對象房屋重置價格為14102726元，則年維修費為：14102726×2%=282055(元)【糾錯】收益法計算中，維修費計算時未說明估價對象房屋重置價格確定理由。3）房屋年保險費保險費按房屋現值的2‰計算（依據略），估價對象房屋現值為12791453元，則房屋年保險費為:12791453×2‰=25385(元)【糾錯】收益法計算中，保險費計算時未說明估價對象房屋現值確定理由。4）年應交稅金主要包括房產稅和營業稅及附加，根據當地規定，估價對象應繳稅金合計為租金收入的13.68%，則年應交稅金為：2884608×13.68%=394614（元）則：房地產年總費用=1）+2)+3)+4)=745323元（3）確定房地產年凈收益房地產年凈收益=房地產年總收益-房地產年總費用=2884608-745323=2139285（元）【糾錯】收益法計算中，未說明年凈收益是保守估計值。【糾錯】收益法計算中，未說明年凈收益是預測值，或者應進行預期或期望調整。（4）確定報酬率估價對象為工業用房，根據當地市場狀況，租金價格波動較小，故其風險系數較小，結合工業用房報酬率調查，確定以一年期貸款利率6%為估價對象房地產報酬率。【糾錯】報酬率確定中，一年期貸款利率應為6.56%而不是6%。【糾錯】報酬率確定中，以一年期貸款利率作為報酬率是錯誤的。（5）確定房地產價格截至價值時點，估價對象地上建筑物有效使用年限約為9年。根據相關規定，鋼混結構用房的耐用年限為50年，則其剩余年限約為41年，經估價人員實地查勘，估價對象維護保養狀況尚可，建筑物結構穩定，整體使用功能正常，確定其尚可使用年限為45年。估價對象土地使用權終止日期為2055年9月1日，至價值時點，土地剩余使用年限為43.96年。【糾錯】確定建筑物尚可使用年限有45年的理由或依據不充分。根據《房地產估價規范》，房地產收益年限應當取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的較短年限，故確定估價對象剩余使用年限為43.96年。本次評估假設上述房地產年經營收益相應費用在剩余使用年限內保持不變，房地產市場穩定，報酬率每年不變，則估價對象房地產總價為：V=A/Y[1-(1+Y)-n]=2139285÷6.0%×[1-（1+6.0%）-43.96]=32902609（元）【糾錯】收益法計算中，未說明在土地使用權出讓合同中約定不可續期，且當土地使用權期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償。3.收益法評估結果確定房地產單價=32902609÷12263.24≈2683(元/平方米)（三）估價對象市場價值根據上述測算，成本法測算結果為2701元/平方米，收益法測算結果為2683元/平方米；兩種方法的結果差異較小，估價人員最終確定以兩種方法的算術平均值作為估價對象房地產市場價值的最終評估結果，則：估價對象房地產單價=（2701+2683）÷2≈2692（元/ 平方米）估價對象房地產總價=2692×12263.24≈3301.26（萬元）（四）估價對象抵押價值根據委托人提供的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》和《法定優先受償權利情況證明》，估價對象至價值時點的法定優先受償款為0，故：房地產抵押價值=3301.26-0=3301.26（萬元）八、估價結果確定估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，最終確定估價對象在價值時點假定未設立法定優先受償權利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優先受償款為0。估價對象房地產抵押價值為人民幣3301.26萬元（大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整），單價：人民幣2692元/平方米。【糾錯】確定最終估價結果時，對兩種方法結果采用算術平均的理由說明不充分不嚴謹。【糾錯】估價報告缺最后一大項（第八項）附件。

甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產估價機構評估其市場價值,估價結果為7500萬元.購得該項目后,甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準.該項目重新開工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款,委托丙房地產估價機構評估其抵押價值,估價結果為9000萬元.請問:若上述兩個估價結果均是合理的,產生兩者差異的原因有哪些

某市舊城改造需對某沿街房屋進行國有土地上房屋征收,房屋征收部門張貼了房屋征收決定公告,房地產管理部門公示了有資質的房地產估價機構名單.某被征收人見到公示名單后,前往其中一家估價機構咨詢,假如你作為該估價機構的一名注冊房地產估價師,在接待該被征收入過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店.請問:1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具國有土地上房屋征收評估報告2.你應如何確定該被征收房屋的用途

【教材例1-2】致估價委托人函的寫作實例××公司：    受貴公司委托，我們對位于××市××區××路××號的××購物中心房地產的抵押價值進行了估價。估價目的是：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。價值時點是：2014年10月22日。經過實地查勘和市場調查， 遵照《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規范》、《房地產抵押估價指導意見》等法律法規和技術標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，選用收益法和市場法進行了分析、測算和判斷，確定××購物中心房地產的抵押價值為人民幣1 548 165 140元，大寫金額人民幣壹拾伍億肆仟捌佰壹拾陸萬伍仟壹佰肆拾元整。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失！估價的詳細結果、過程及有關說明，請見《估價結果報告》、《估價技術報告》。××房地產估價有限公司（公章）法定代表人：×××（簽名） 二〇一四年十月二十五日

【教材例1-3】 估價師聲明我們根據自己的專業知識和職業道德，在此鄭重聲明：1．我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏；2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已經說明的假設和限制條件的限制。3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有現實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系。4.我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。5. 我們依照國家標準《房地產估價規范》、《房地產估價基本術語標準》、《房地產抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。6.注冊房地產估價師×××、×××已于價值時點對本估價報告中的估價對象的建筑結構、室內外狀況進行了實地查看并進行記錄。（注意：必須寫出人名！）7.沒有人對本估價報告提供重要的專業幫助。（注意：必須說！）

甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營,租期5年.估價機構現對該潸樓進行國有土地上房屋征收評估,酒樓業主不配合征收工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘.根據房屋征收部門提供的資料,該酒樓產權清晰,權屬證書齊全,用途合法,無違章搭建.請問:1.針對該類國有土地上房屋征收評估,在估價程序上應注意哪些環節2.裝修補償費用應如何確定3.對已存在的租賃關系,估價時應如何處理

甲房地產估價機構(以下稱甲機構)接受人民法院委托,對建于2010年的某項目一期的一幢毛坯雙拼別墅進行司法鑒定估價,價值時點為2014年8月25日,評估單價為25000元/m2.當事人以正在銷售的該項目三期毛坯別墅定價30000-35000元/m2為由,對估價結果提出異議,人民法院為此發來質詢函.甲機構調查了解到該項目三期為臨湖獨棟別墅,2014年7月底竣工并開始銷售,銷售括動中優惠力度較大.經復核,甲機構維持原估價結果,并對異議進行了書面回復,請問:(1)甲機構書面回復的致函對象是誰(2)導致估價對象與該項目三期別墅價格差異的主要原因有哪些(2014年試題)

甲公司擁有一幢位于市中心繁華地段的大型綜合樓，有商業、辦公和住宅多種類型物業，該綜合樓于2010年7月底竣工后對外出租。2012年9月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構進行評估。2014年7月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合樓六層的部分辦公用房，再次委托乙房地產估價機構進行評估。請問：兩次估價的估價基本事項具體有哪些不同？估價原則有哪些不同？（2015年試題）

某城市規劃建設一條環城公路,經過某商品住宅小區南側.該小區已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為140000m2.建設環城公路需占用該小區500m2綠地,并征收一幢面積為9000m2的住宅樓.政府擬按規定進行有關補償和賠償,委托房地產估價機構進行評估.請問:理論上政府補償和賠償的內容應包括哪些方面

指出并改正下列房地產估價文書的錯誤(本題10分,錯處不超過4個,如將正確的內容改錯,則每改錯1處倒扣2.5分,本題最多扣至0分,請在答題紙上作答,不得在試卷上改錯)(2014年試題)本次估價背景情況如下:某房地產估價機構接受委托評估某住宅小區一幢22層臨街商住樓底層商鋪的抵押價值,該商鋪目前由業主出租給他人經營便利店,接受委托后,經與業主王××聯系,注冊房地產估價師張××與協助估價人員李××對估價對象進行了實地查勘,查勘作業環節由李××負責記錄,最后整理形成下述實地查勘記錄表.

明確估價對象的實物狀況，是搞清楚估價對象的位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等。 ( )

• A

  錯

• B

  對

對于難以用數學模型度量的房地產價格影響因素，在估價結果中可以不予反映。 ( )

• A

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• B

  對

在一個估價項目中，估價目的、估價對象、價值時點三者是有著內在聯系的，其中估價目的是龍頭。 ( )

• A

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• B

  對

估價需求者可能是個人，也可能是企業；可能是房屋所有權人、土地使用權人；也可能是房屋所有權人、土地使用權人以外的債權人等。但不可能是政府等行政機關。（　）

• A

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• B

  對

估價技術路線是評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和指導整個估價過程的技術思路，包括估價方法如何具體運用。( )(2015年試題)

• A

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• B

  對

當估價機構分立、合并、終止時，估價資料的保管人員應當會同有關人員和單位編制估價資料移交清冊，將估價資料移交指定的單位，并按照有關規定辦理估價檔案交接手續。 ( )

• A

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• B

  對

估價業務應當由估價機構統一接受委托，統一收取費用，估價師也可以個人名義承攬估價業務。 ( )

• A

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• B

  對

進行房地產估價時，實地勘察應由估價人員獨立完成。 ( )

• A

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• B

  對

對于不應承接的房地產估價業務，房地產估價機構不可以向估價需求者介紹其他合適的房地產估價機構和房地產估價師承接該項估價業務。 ( )

• A

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• B

  對

如果估價對象為已經消失的房地產，因為已無物可查，所以不必去估價對象原址進行必要的調查了解。 ( )

• A

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• B

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當選用加權算術平均數時，通常是對評估該房地產最適用可靠、占有資料全面準確的估價方法所測算的結果賦予較大的權重;反之，賦予較小的權重。 ( )

• A

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• B

  對

因為不是所有的委托人都懂得提出估價目的，甚至不懂得估價目的是什么，所以估價師只得自己提出估價目的。（　）

• A

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• B

  對

估價對象及其范圍和內容，既不能簡單地根據委托人的要求確定，也不能根據估價人員的主觀愿望確定，而應根據估價目的，依據法律、行政法規并征求委托人認可后綜合確定。 ( )

• A

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• B

  對

完成任何一個房地產估價項目，都不得隨意省略房地產估價程序中的工作步驟和工作內容。 ( )

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• B

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在實際估價中，估價程序中的各個工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會出現反復。 ( )

• A

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• B

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價值時點是由估價師根據經驗確定的。

• A

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• B

  對

完成實地查勘之后，執行實地查勘的房地產估價師應在“實地查勘記錄”上簽名，注明實地查勘日期，并盡量要求委托人中協助實地查勘的人員和被查勘房地產的業主在“實地查勘記錄”上簽字認可。 ( )

• A

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• B

  對

在得出一個測算結果的基礎上，還應考慮一些不可量化的價值影響因素，對該結果進行適當的調整，并在估價報告中充分說明調整的理由。

• A

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• B

  對

任何房地產估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘。

• A

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• B

  對

爭取估價業務應當通過提升估價機構的品牌和公信力，提高估價技術水平和服務質量，進行恰當的宣傳、廣告等方式進行，而不應采取不正當的競爭手段，例如惡意壓低估價服務收費，給予回扣或利誘等。 ( )

• A

  錯

• B

  對

如果對于估價業務是估價機構的專業知識和經驗所限的，經征求估價需求者的書面同意，可以與其他合適的估價機構聯合承接或合作完成該項業務。 ( )

• A

  錯

• B

  對

大多數估價是對將來的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或者估價作業期內的某個日期為價值時點。 ( )

• A

  錯

• B

  對

房地產估價的核心是為特定目的、對特定房地產在特定時點的價值作出估計。 ( )

• A

  錯

• B

  對

估價報告應用有效期不同于估價責任期：如果估價報告超過了其應用有效期還未得到使用，則估價責任期就是估價報告應用有效期;如果估價報告在其應用有效期內得到使用，則估價責任期應到估價服務的行為結束為止。 ( )

• A

  錯

• B

  對

估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應不少于10年。保存期限屬滿而估價服務行為尚未結束的，估價檔案應保存至估價服務的行為結束為止。(     )

• A

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• B

  對

估價報告應用有效期是從估價報告出具之日計算，而不是從價值時點開始計算。 ( )

• A

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• B

  對